2024年3月18日，中国证监会对恒大地产集团有限公司下发了《行政处罚事先告知书》，认定了2019年和2020年恒大地产通过提前确认营业收入的方式累计虚增营业收入5641亿元的违规事实。

同时，2020年和2021年，恒大地产累计发行了208亿元的公司债券，而在发行债券过程中公告的发行文件里分别引用了存在虚假记载的2019年、2020年年度报告的相关数据，涉嫌欺诈发行。

备受市场争议的是，作为全球“四大”会计师事务所的普华永道对恒大地产2019年和2020年审计报告均出具了标准无保留意见的审计报告。审计过程是否勤勉尽责呢？

根据事先告知书显示的两年的虚增的营业收入分别占比高达50.14%和78.54%。根据2020年恒大地产的年度报告显示，对于销售房地产公司采用的收入确认方式为：1、房地产存货完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，将房地产存货交付给客户，且已合理确认可收回应收账款时确认收入实现。本集团将已收但尚未达到收入确认条件的房地产存货销售收款计入合同负债科目，待符合上述收入确认条件后确认营业收入。

那么是否满足确认条件，相关预收账款是否可以结转成收入，事实上通过竣工验收手续和项目实地盘点和问询完全可以查明。这个过程中我们不排除恒大地产采用虚假交付手续来应付审计，但是这个体量的提前确认收入如果全部达到交付条件几乎是不可能的。通过对项目的实地走访，我们完全有理由相信可以发现问题。

事实上，在延迟一年多披露的2021年度报告中，就已经涉及6643亿元收入调减问题。公司对调减的原因给出了混淆会计政策的解释：在 2021 年以前，本公司认为客户接受物业或根据销售合同被视为物业已获得客户接受（以较早者为准）时确认收入。但自 2021 年以来，由于本公司逐渐陷入流动资金困难，本公司认为将获得项目竣工备案证或交付业主使用作为收入确认的额外条件更能反映本公司的状况，且更具实际可操作性。

（来源：恒大地产2021年度报告）

当然，这种跟此前披露的会计政策截然相反的解释本质上已经坐实了公司提前确认收入得事实，但是这无疑是打脸普华永道的审计结果。而在恒大暴雷之后，普华永道先后辞去了合生创展、融信中国、融信服务、宝龙地产、宝龙商业和世茂集团等至少6家上市房企的核数师。

易索资讯主理律师娄霄云认为，对于20恒大02、 20 恒大03、 20 恒大04、 20 恒大05及21恒大01债券的持有者，当相关债权本金及利息无法兑付或者实质违约的背景下，依据证券法的相关规定可以就债权虚假陈述引发的投资者损失依法向相关中介机构追责。在此之前五洋债、胜通债等投资者都因发行人虚假陈述问题成功向中介机构追偿。

值得关注的是，对于本次行政处罚事先告知书，恒大地产就本次处罚放弃陈述、申辩和听证的权利，而作为“四大”普华永道职业水准和专业水平毋庸置疑，难道仅仅是因为审计师水平和经验有限，没有能够发现问题那么简单吗？